Odwrócona hipoteka

office-1198336__340Odwrócona hipoteka czyli inaczej mówiąc w zamian za zastaw nieruchomości klient dostaje dożywotnią rentę. Alternatywa dla innych rozwiązań finansowych w Polsce. Możliwość osiągnięcia dodatkowych pieniędzy dla osób starszych samotnych, które nie mają komu przepisać swojej nieruchomości.  Od kilku lat poruszany jest w Polsce temat odwróconej hipoteki z ang. reverse mortgage, jednak dotychczas nie podjęto w tym temacie większych kroków.  Dopiero niedawno powstał wstępny projekt ustawy.  Tak naprawdę co oznacza to nowe rozwiązanie finansowe dla potencjalnych klientów?  Otóż dzięki temu produktowi starsza osoba może dostać comiesięczną kwotę pieniędzy w zamian za to, że po jej śmierci właścicielem nieruchomości stanie się instytucja udzielająca kredytu. Zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości.  Krótko mówiąc jest to dożywotnia renta dla właściciela nieruchomości pod zastaw nieruchomości.  Właściciel nieruchomości może mieszkać w niej dożywotnie oraz dysponować prawem do niej, zgodnie z ograniczeniami szczegółowo zawartymi w umowie. Jednym z takich ograniczeń jest, że w sytuacji sprzedaży muszą w pierwszej kolejności spłacić wykorzystany kredyt. Przyszły spadkobierca jeśli chciałby odziedziczyć nieruchomość również zobowiązany jest do spłaty zobowiązania.  Jakie są zatem główne założenia projektu ustawy o odwróconej hipotece?  Potencjalnym odbiorcą środków mogą być osoby po 60-tym roku życia. Mogą to być osoby starsze oraz małżonkowie, którzy są współwłacicielami nieruchomości  Należy posiadać prawo własności albo użytkowania wieczystego  lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.   O tym, że emerytury często nie zaspokajają nawet podstawowych potrzeb emerytów nikogo nie trzeba przekonywać. Tym bardziej cieszy propozycja Ministerstwa Finansów dotycząca stworzenia jednolitych przepisów  odwróconej hipoteki, dzięki której emeryt może uzyskać dodatkowe środki na życie.   Odwrócona hipoteka sprowadza się do prostej zasady: właściciel zrzeka się praw do nieruchomości po śmierci w zamian za comiesięczną lub jednorazową wypłatę z banku lub innej instytucji finansowej.  Korzyści wynikające z odwróconej hipoteki to bez wątpienia uzyskanie finansowej niezależności oraz życie w swoim mieszkaniu aż do końca swoich dni.  Inną zaletą jest fakt, że zainteresowane tym rozwiązaniem osoby nie są sprawdzane pod kątem ich historii kredytowej ani nie są stawiane przed nimi wymagania co do przychodów – odróżnia to odwróconą hipotekę od innych kredytów opartych o kapitał domu, mieszkania. Dzięki temu rozwiązaniu pożyczkobiorcy unikają sytuacji wykluczenia kredytowego oraz uzyskują szanse na spłacenie własnych długów.  Minusem tego rozwiązania jest fakt, że spadkobiercy zostają pozbawieni sporego kapitału. Po śmierci osoby korzystającej z odwróconej hipoteki, bank sprzedaje mieszkanie i z uzyskanej kwoty pobiera tylko wypłacone tej osobie pieniądze wraz z odsetkami. Reszta środków jest zwracana spadkobiercom. Rozwiązanie to jest w Polsce nowe i często może spotkać się z sprzeciwem najbliższej rodziny, jednak nikt nie powinien odbierać emerytom, rodzicom prawa do samostanowienia o sobie i o swoim majątku.  Jednym z mitów odwróconej hipoteki jest obawa, że pożyczkobiorca będzie musiał zwrócić pieniądze, jeśli wartość pożyczki przekroczy wartość domu. Nie jest to prawda – właściciel nieruchomości nie będzie winny więcej pieniędzy niż wartość jego domu.  Kwota kredytu nie jest ustalana na podstawie całkowitej wartości nieruchomości, a jedynie 30-50% wartości lokalu. Dodatkowo emeryt musi sam opłacić ubezpieczenie, podatki za nieruchomość, utrzymać lokal w niezmienionym stanie i musi w nim mieszkać, a więc nie może go wynajmować osobom trzecim. Z czego wynika ww. wartość kredytu? M.in. z faktu, że nie wiadomo jak długo klient będzie żył, a mieszkanie ulega zniszczeniu i traci na wartości (trudno określić wartość lokalu za 10-20 lat).

Kredyty hipoteczny

twenty-19925__340W dzisiejszych czasach zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest sprawą dosyć łatwą. Banki ułatwiają nam decyzje kredytowe, upraszczając swoje procedury i kusząc coraz to niższym oprocentowaniem. Do wizyty w banku powinniśmy się jednak przygotować. Zanim zgłosisz się do banku po kredyt na dom czy mieszkanie, powinieneś ocenić swoją sytuację finansową. Jeśli tego nie zrobisz, bądź pewny, że bank zrobi to za ciebie. Samemu decydując się na analizę swoich finansów, unikniesz rozczarowania, jakim byłaby odmowa ze strony banku czy innej instytucji kredytowej.  Oblicz swoje zarobki razem ze współmałżonkiem. Sprawdź ile pieniędzy pozostało Ci na koncie z trzech ostatnich wypłat i czy cokolwiek udało Ci się zaoszczędzić. Jeśli nie- będziesz musiał liczyć się z odmową kredytu hipotecznego.  Rozejżyj się za najtańszym kredytem hipotecznym i zorientuj w sytuacji na rynku. Popytaj znajomych o ich oprocentowanie i warunki na jakich otrzymali swoje kredyty hipoteczne. Zawsze najwygodniej poszukiwać kredytu w internecie, jednak słowo zaufanego kolegi może być warte więcej niż porady najlepszego doradcy kredytowego. Przygotuj wszystkie dokumenty!  Skompletuj swoją umowę o pracę razem z ostatnimi odcinkami pensji, wyciągiem z konta bankowego oraz wszystkimi dowodami tożsamości. Sprawdź na stronie banku, który będzie Ci udzielał kredytu, jakie inne pisma i wnioski będą Ci potrzebne. Pamiętaj, ze bank sprawdzi Twoją historię kredytową i dotrze do wszelkich niespłaconych kredytów. Dlatego nie staraj się oszukiwać doradcy bankowego. Biorąc kredyt hipoteczny, podpisujesz umowę na 20, 30 a nawet 40 lat. Powinieneś zatem postarać się, aby wszystkie punkty umowy były dla Ciebie jasne. Możesz skorzystać z porady prawnej, zanosząc swoją niepodpisaną umowę do biura adwokackiego czy radcy prawnego, by umowę kredytową przejżał za Ciebie.   Kredyty hipoteczne (mieszkaniowe) ze względu na znaczną wysokość pożyczanych przez bank pieniędzy, wysokość miesięcznych rat kredytowych oraz długoterminowość spłaty – muszą być odpowiednio zabezpieczone. Mimo iż hipoteka jest podstawowym sposobem zabezpieczenia kredytu, banki stosują również inne formy minimalizacji ponoszonego przez siebie ryzyka. Czyli jakiego zabezpieczenia może żądać od Ciebie bank posiadanie zdolności kredytowej, choć jest koniecznym wymogiem, nie jest wystarczające do otrzymania kredytu hipotecznego. Banki wymagają, obok zdolności kredytowej, również odpowiedniego zabezpieczenia spłaty kredytu.  Jaki jest cel zabezpieczenia kredytu hipotecznego?  W okresie trwania umowy o kredyt hipoteczny sytuacja finansowa kredytobiorcy może ulec pogorszeniu, a nawet całkowitemu załamaniu, prowadząc do niemożności spłaty kredytu. W takim wypadku bank, który udzielił kredytu, nie jest „pozostawiony na lodzie” i może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia z przedmiotu zabezpieczenia. W ten oto sposób bank może odzyskać całość środków pożyczonych kredytobiorcy lub przynajmniej ich część. W konsekwencji zabezpieczenie kredytu jest sposobem minimalizacji ryzyka banku związanego z kredytowaniem. Co obejmuje zabezpieczenie kredytu hipotecznego (zakres zabezpieczenia)? Co do zasady, wszystkie koszty związane z udzieleniem i spłatą kredytu, a więc kwotę kredytu (kapitał), odsetki, prowizje, inne koszty. Zakres zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest każdorazowo ujęty w umowie kredytowej.  Czy mogę negocjować sposób zabezpieczenia kredytu? Generalnie to bank decyduje o wyborze formy zabezpieczenia kredytu. W końcu to on udziela nam kredytu ze swoich środków i wie, jakie zabezpieczenie będzie dla niego najkorzystniejsze i zarazem najbezpieczniejsze. Jednak istnieją pewne możliwości negocjacji. Jeśli przedstawimy bankowi równorzędną formę zabezpieczenia kredytu hipotecznego, to bank powinien przystać na nasze warunki. Np. wybór pomiędzy dwiema nieruchomościami o zbliżonej wartości. Czy zabezpieczenie kredytu jest ustanawiane wyłącznie na etapie ubiegania się o kredyt hipoteczny?  Okazuje się że nie tylko. W okresie kredytowania mogą zaistnieć okoliczności powodujące konieczność ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia bądź zabezpieczenia zamiennego. Należą do nich: pogorszenie sytuacji finansowej kredytobiorcy, znaczny spadek wartości ustalonego wcześniej zabezpieczenia (np. drastyczne obniżenie wartości rynkowej nieruchomości). W umowie kredytowej powinny znajdować się zapisy regulujące tę kwestię. Czy w razie spłaty części kredytu hipotecznego mogę domagać się od banku zmniejszenia zabezpieczenia lub ustanowienia innego zabezpieczenia?  Niewątpliwie tak, jest to wystarczająca przesłanka do tego typu działań. Zwłaszcza jeśli mamy ku temu konkretne powody. Np. gdy chcemy sprzedać nieruchomość, która jest zabezpieczona, a w zamian zaproponujemy obciążenie hipoteką innej nieruchomości, która spełnia warunki zabezpieczenia. Jednakże wszystko pozostaje do uzgodnienia z bankiem.