Odwrócona hipoteka

office-1198336__340Odwrócona hipoteka czyli inaczej mówiąc w zamian za zastaw nieruchomości klient dostaje dożywotnią rentę. Alternatywa dla innych rozwiązań finansowych w Polsce. Możliwość osiągnięcia dodatkowych pieniędzy dla osób starszych samotnych, które nie mają komu przepisać swojej nieruchomości.  Od kilku lat poruszany jest w Polsce temat odwróconej hipoteki z ang. reverse mortgage, jednak dotychczas nie podjęto w tym temacie większych kroków.  Dopiero niedawno powstał wstępny projekt ustawy.  Tak naprawdę co oznacza to nowe rozwiązanie finansowe dla potencjalnych klientów?  Otóż dzięki temu produktowi starsza osoba może dostać comiesięczną kwotę pieniędzy w zamian za to, że po jej śmierci właścicielem nieruchomości stanie się instytucja udzielająca kredytu. Zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości.  Krótko mówiąc jest to dożywotnia renta dla właściciela nieruchomości pod zastaw nieruchomości.  Właściciel nieruchomości może mieszkać w niej dożywotnie oraz dysponować prawem do niej, zgodnie z ograniczeniami szczegółowo zawartymi w umowie. Jednym z takich ograniczeń jest, że w sytuacji sprzedaży muszą w pierwszej kolejności spłacić wykorzystany kredyt. Przyszły spadkobierca jeśli chciałby odziedziczyć nieruchomość również zobowiązany jest do spłaty zobowiązania.  Jakie są zatem główne założenia projektu ustawy o odwróconej hipotece?  Potencjalnym odbiorcą środków mogą być osoby po 60-tym roku życia. Mogą to być osoby starsze oraz małżonkowie, którzy są współwłacicielami nieruchomości  Należy posiadać prawo własności albo użytkowania wieczystego  lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.   O tym, że emerytury często nie zaspokajają nawet podstawowych potrzeb emerytów nikogo nie trzeba przekonywać. Tym bardziej cieszy propozycja Ministerstwa Finansów dotycząca stworzenia jednolitych przepisów  odwróconej hipoteki, dzięki której emeryt może uzyskać dodatkowe środki na życie.   Odwrócona hipoteka sprowadza się do prostej zasady: właściciel zrzeka się praw do nieruchomości po śmierci w zamian za comiesięczną lub jednorazową wypłatę z banku lub innej instytucji finansowej.  Korzyści wynikające z odwróconej hipoteki to bez wątpienia uzyskanie finansowej niezależności oraz życie w swoim mieszkaniu aż do końca swoich dni.  Inną zaletą jest fakt, że zainteresowane tym rozwiązaniem osoby nie są sprawdzane pod kątem ich historii kredytowej ani nie są stawiane przed nimi wymagania co do przychodów – odróżnia to odwróconą hipotekę od innych kredytów opartych o kapitał domu, mieszkania. Dzięki temu rozwiązaniu pożyczkobiorcy unikają sytuacji wykluczenia kredytowego oraz uzyskują szanse na spłacenie własnych długów.  Minusem tego rozwiązania jest fakt, że spadkobiercy zostają pozbawieni sporego kapitału. Po śmierci osoby korzystającej z odwróconej hipoteki, bank sprzedaje mieszkanie i z uzyskanej kwoty pobiera tylko wypłacone tej osobie pieniądze wraz z odsetkami. Reszta środków jest zwracana spadkobiercom. Rozwiązanie to jest w Polsce nowe i często może spotkać się z sprzeciwem najbliższej rodziny, jednak nikt nie powinien odbierać emerytom, rodzicom prawa do samostanowienia o sobie i o swoim majątku.  Jednym z mitów odwróconej hipoteki jest obawa, że pożyczkobiorca będzie musiał zwrócić pieniądze, jeśli wartość pożyczki przekroczy wartość domu. Nie jest to prawda – właściciel nieruchomości nie będzie winny więcej pieniędzy niż wartość jego domu.  Kwota kredytu nie jest ustalana na podstawie całkowitej wartości nieruchomości, a jedynie 30-50% wartości lokalu. Dodatkowo emeryt musi sam opłacić ubezpieczenie, podatki za nieruchomość, utrzymać lokal w niezmienionym stanie i musi w nim mieszkać, a więc nie może go wynajmować osobom trzecim. Z czego wynika ww. wartość kredytu? M.in. z faktu, że nie wiadomo jak długo klient będzie żył, a mieszkanie ulega zniszczeniu i traci na wartości (trudno określić wartość lokalu za 10-20 lat).

Oferta pożyczek pozabankowych

background-20050__340W internecie roi się od ofert pożyczek z komornikiem, pożyczek bez BIK, bez zaświadczeń o dochodach, pożyczek dla zadłużonych itd. Tego typu oferta to specjalność właśnie pozabankowych firm wręcz nastawionych na zadłużonego klienta który nie ma szans na otrzymanie pożyczki w banku. Jak wspomniano wcześniej, są to drogie pożyczki, zdecydowanie droższe od pożyczek bankowych. Nie ma się jednak co dziwić, firma udzielająca pożyczki z komornikiem ponosi relatywnie spore ryzyko a przede wszystkim wykorzystuje to że zadłużony klient jest na nią niejako skazany.   To oczywiste, że osoba już zadłużona, od której ściąga długi komornik, to niepewny klient jeśli idzie o terminową spłatę kolejnej pożyczki. Dlatego też, pożyczki z komornikiem udzielne są zwykle w zamian za pewne zabezpieczenie, czyli zwłaszcza pod zastaw nieruchomości pożyczkobiorcy, pod hipotekę. Zasady są twarde i pamiętaj o tym. Spread walutowy – pierwszy najczęściej skrzętnie ukrywany przez banki koszt kredytu, mogący wynosić nawet kilkanaście procent! Kilka miesięcy temu w jednej z poczytnych gazet ukazał się artykuł: „Jak nas banki robią w spread?”. Już sam tytuł bardzo dobrze oddaje problematykę zagadnienia. Obecnie standardem jest spread na poziomie około 5%, choć banków które od tej normy odbiegają w obie strony nie brakuje. Spread to nic innego jak różnica między ceną kupna a sprzedaży waluty. Najprościej tłumacząc bank przeliczając wartość naszego kredytu stosuje kurs kupna np. CHF, EUR lub USD, a przy ustalaniu wysokości miesięcznej raty – kurs sprzedaży tej waluty. Niestety daremnie szukać w zapisach umów kredytowych wzmianek na temat tego w jaki sposób bank spread wylicza. Jest to niewiadoma, z którą decydując się na kredyt walutowy musimy się zgodzić. To co możemy zrobić to przyjrzeć się jak w danym banku spread wyliczany był w przeszłości, mając nadzieję, że ów bank będzie kierował się tą samą polityką w przyszłości. Niestety spread walutowy w niektórych przypadkach może być czynnikiem, który po dokładnych wyliczeniach sprawia, że refinansowanie kredytu na inny w przyszłości staje się zwyczajnie nieopłacalne. Od lipca 2009 roku w życie weszła tak zwana rekomendacja S2. W myśl tej rekomendacji banki mają obowiązek dać możliwość spłacania kredytów walutowych w walucie w jakiej kredyt został zaciągnięty. Zanim z tej możliwości skorzystamy, sprawdźmy czy jest to dla nas opłacalne. Są bowiem na rynku banki, które spread mają na tyle atrakcyjny, że trudno będzie nam znaleźć korzystniejszą ofertę, choćbyśmy walutę mieli zakupić w zaprzyjaźnionym kantorze.  Kolejny dwa czynniki którym warto się przyjrzeć to prowizja za przewalutowanie oraz wcześniejszą częściową nadpłatę kredytu lub całkowitą jego spłatę. Biorąc kredyt hipoteczny na 30 lat warto co jakiś czas zorientować się w aktualnej ofercie dostępnej u konkurencji. Banki, aby przyciągnąć do siebie klienta często dla tych posiadających już kredyt hipoteczny terminowo spłacany mają specjalne promocje. I właśnie dlatego warto, aby wcześniejsza spłata kredytu w naszym banku była jak najtańsza. Wiele banków możliwość wcześniejszej bezpłatnej spłaty daje już po 3 latach trwania umowy kredytowej. Są jednak takie w których czynność ta kosztować nas może nawet kilka procent przez cały okres kredytowania. Podobnie jest z przewalutowaniem – tutaj prowizja w zależności od banku wacha się od zera do kilku procent.  Nie wolno nam zapomnieć o ubezpieczeniach. Kreatywność w wymyślaniu przez banki ubezpieczeń różnego rodzaju bywa zaskakująca. Normą są już ubezpieczenia na życie oraz te od ryzyka utraty pracy. Obowiązkowe jest również ubezpieczenie pomostowe (czyli ubezpieczenie do momentu wpisu hipoteki w czwartym dziale Ksiąg Wieczystej na rzecz banku). W myśl polskiego prawa w przypadku kredytów na 100% wartości nieruchomości nie unikniemy również ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to jedno z droższych ubezpieczeń szczególnie przy większych kredytach mogące osiągnąć sumy rzędu kilku czy nawet kilkunastu tysięcy złotych. Do pakietu ubezpieczeń obowiązkowych dochodzi jeszcze ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Jeżeli nie spłacisz takiej pożyczki z komornikiem, możesz stracić mieszkanie będące zabezpieczeniem tej pożyczki. Choć może zaciągnąłeś ją właśnie po to aby do żadnej licytacji nie doszło, z tytułu innego zadłużenia, chciałeś ratować samochód, może też już mieszkanie. Przeliczyłeś się, nowej pracy nie ma, biznes nie wypalił, pożyczki z komornikiem nie spłacasz. Tylko więc przedłużasz tę swoistą agonię, a straty będą o wiele większe. Licz się więc z tym że mieszkanie pójdzie pod młotek komornika, na licytacji.